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各地打擊囤地情況下房價(jià)的出路分析
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2010-2-22
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上海:宣戰(zhàn)高房價(jià)
2010-2015年湘潭房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng) 2009年上半年，湘潭市房地產(chǎn)市場復(fù)蘇跡象明顯，市場觀望情緒逐漸減弱，房地產(chǎn)投資規(guī)模有所回升2010-2015年襄樊房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng) 2009年4月、5月、6月、7月商品房成交量分別為415套、561套、494套、815套。整2010-2015年徐州房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng) 2009年注定是載入房地產(chǎn)發(fā)展史最具典型意義的一年,樓市經(jīng)歷過山車,從高漲到低靡再到快速拉升2010-2015年煙臺房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng) 2009年，煙臺市房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了從平抑調(diào)整到積極上揚(yáng)的一年。2009年上半年，煙臺市房地產(chǎn)
1月初,上海公布了首批8幅閑置地塊名單。
這是自2004年土地公開出讓以來,上海第一次全面清理土地市場。由此正式拉開上海打擊囤地的序幕。
隨著有關(guān)整治閑置土地的系列政策接連出臺,上海市中心的一些低價(jià)地也被逼現(xiàn)身土地交易市場。另有消息稱,自去年12月以來,已有100多個(gè)建設(shè)項(xiàng)目申請了報(bào)建。
打擊囤地力度空前
1月9日,上海市規(guī)劃和國土資源管理局（以下簡稱上海市規(guī)土局）發(fā)出公告,決定在近期收回和督促開工8幅閑置地塊。這8幅地塊包括:東方海外上海外高橋(600648,股吧)俱樂部有限公司天平地塊、上海深長城(000042)地產(chǎn)有限公司惠南地塊等。除上海深長城(000042,股吧)地產(chǎn)有限公司的惠南地塊超過預(yù)定開工時(shí)間已有一年外,其余地塊閑置時(shí)間都超過2年以上。點(diǎn)名將收回閑置地塊,對于上海來說,實(shí)屬首次。
緊接著,1月20日,上海土地管理部門又祭出重劍。上海市規(guī)劃和土地資源管理局發(fā)布《關(guān)于本市開展閑置土地登記的公告》,拉開了上海全市今年閑置土地處置工作具體步驟正式啟動(dòng)的序幕,摸底閑置土地,設(shè)定登記說明時(shí)間大限。
上海市規(guī)土局發(fā)布的公告要求:3月22日前,凡依法取得的經(jīng)營性用地和工業(yè)用地有相關(guān)閑置情形的,均應(yīng)登記,說明未開工原因。對未按要求登記、未說明原因的建設(shè)單位,土地閑置滿一年不滿兩年的,按照土地出讓價(jià)款的20％征收土地閑置費(fèi);對土地閑置滿兩年的,將依法無償收回土地使用權(quán),注銷土地登記,并在誠信檔案中予以記載。
此次登記針對依法出讓的全部經(jīng)營性用地和工業(yè)用地。登記內(nèi)容規(guī)定,無論土地出讓合同或劃撥決定書是否約定具體開工時(shí)間,只要出讓滿規(guī)定時(shí)限,至今尚未開工,必須進(jìn)行登記。
打擊囤地行動(dòng)延續(xù)到2月初,上海市徐匯區(qū)已向18塊閑置地塊開發(fā)單位發(fā)出通知,要求其到規(guī)劃和土地資源管理部門進(jìn)行登記,將對這些閑置地塊的出讓情況、地面現(xiàn)狀和閑置原因進(jìn)行分析后再行處置。
上海市規(guī)土局表示,進(jìn)一步加大預(yù)防和處置力度,市和區(qū)縣規(guī)土部門將構(gòu)建有效的閑置土地發(fā)現(xiàn)和處置機(jī)制,對于未按時(shí)繳納出讓金或未按時(shí)開發(fā)的,限制其進(jìn)入土地市場繼續(xù)拿地。
70項(xiàng)目批而未用
事實(shí)上,上海對于閑置土地的清查早在2008年已經(jīng)開始。
當(dāng)年1月,相關(guān)部門對部分地塊進(jìn)行情況清查。然而,在2009年8月,上海市規(guī)土局公布數(shù)據(jù)顯示,全市仍有1077公頃住宅用地處于“批而未用”狀態(tài)。其中相當(dāng)一部分在開發(fā)商手中,涉及70多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。
在上海有關(guān)政府部門出招整治土地市場前,上海市場上正流傳一份來自易居（中國）控股有限公司的土地報(bào)告。該土地報(bào)告披露,上海有一大批“批而未用”的“拋荒”地塊:目前,上海市場上拿地超過2年未上市,或未動(dòng)工的有330幅是住宅性質(zhì)或含有住宅性質(zhì)用地的項(xiàng)目,其可建面積達(dá)4356.5萬平方米。而且這些閑置地塊所屬的公司不乏一批知名企業(yè),如李嘉誠旗下長江實(shí)業(yè)與和記黃埔、瑞安房地產(chǎn)、東方海外置業(yè)（上海）有限公司、萬科(000002)等。
很顯然,在瘋狂的土地市場面前,諸多開發(fā)商利用政策空子在“變相囤地”,獲取高額利潤。比如故意造成規(guī)劃上的缺陷,而使規(guī)劃建設(shè)許可證批準(zhǔn)時(shí)間被拖延;或者留下一兩處房屋故意不拆遷,拖延項(xiàng)目的開工期等。
低價(jià)優(yōu)質(zhì)地塊被逼現(xiàn)身
在上海治理囤地行動(dòng)開始后,一些低價(jià)優(yōu)質(zhì)地塊終于被逼現(xiàn)身二級土地市場。上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易的掛牌資料顯示,一幅位于上海市中心四平路的商辦地塊,以樓板價(jià)僅7000多元/平方米的價(jià)格對外掛牌,而當(dāng)?shù)氐纳唐贩績r(jià)格已經(jīng)接近3萬元/平方米。上海新江灣以及淮海中路等核心區(qū)域也有一些長期閑置的地皮謀劃轉(zhuǎn)讓,且價(jià)格僅為目前市場已建成物業(yè)售價(jià)的一半。
與此同時(shí),開發(fā)商開始迅速施工。上海市城鄉(xiāng)建設(shè)和交通委員會的建設(shè)項(xiàng)目信息顯示,自去年12月以來,已有100多個(gè)建設(shè)項(xiàng)目申請了報(bào)建。
分析人士認(rèn)為,政府在打擊開發(fā)商“囤地”上有了切實(shí)的行動(dòng),一旦土地被收回,就意味著房地產(chǎn)將面臨巨額資產(chǎn)損失,盡管這只是打擊囤地的開始,但這種“殺雞嚇猴”的動(dòng)作也震懾了開發(fā)商,這對增加樓市供應(yīng)、調(diào)控房價(jià)有著重要的作用。
北京:調(diào)整大戲提前上演
2010年的新年,渴望著當(dāng)房奴的人們終于有了一絲盼頭:1月,中央密集出臺了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策,以期遏制高房價(jià)。
2月,北京,又開始對地王動(dòng)刀。2月1日,由大龍地產(chǎn)(600159)拍得的創(chuàng)下北京2009年總價(jià)及樓面地價(jià)雙料“地王”紀(jì)錄的順義區(qū)地塊被收回,2億元競買保證金也被全數(shù)沒收。在嚴(yán)厲的政策調(diào)控下,北京一路高歌猛進(jìn)的房價(jià)終于顯露疲態(tài),樓市成交量出現(xiàn)了明顯的下跌,房價(jià)也出現(xiàn)了松動(dòng)。專家認(rèn)為,調(diào)控政策的不斷加碼將使北京樓市調(diào)整“大戲”提前上演。
期房成交銳減8萬套
時(shí)代周報(bào)記者查閱北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)發(fā)現(xiàn),截至1月30日,北京1月二手房網(wǎng)簽13678套,住宅簽約12411套,相比去年12月,分別下滑67％和68.4％,其中住宅成交更是銳減了近2.7萬套。
不僅1月份二手房成交量大幅下滑,成交價(jià)也呈下降趨勢。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)對北京300個(gè)二手房成交活躍樓盤的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示:1月份,北京有21.2%的樓盤二手房成交均價(jià)出現(xiàn)不同程度的負(fù)增長,另有超過兩成的樓盤成交均價(jià)出現(xiàn)滯漲。
二手房市場的變動(dòng),顯然也波及到了期房市場。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,截至1月30日,1月期房網(wǎng)簽套數(shù)10533套,簽約面積為110.68萬平方米,相比去年12月的交易分別下滑了49％和45％,期房住宅成交更是銳減近8萬套,降幅達(dá)近48％。
另據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示,1月開盤的項(xiàng)目中,有多個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)了價(jià)格停止上漲的現(xiàn)象,如明悅灣、朝陽首府等,有的項(xiàng)目還出現(xiàn)了價(jià)格回調(diào)的現(xiàn)象。
新盤供應(yīng)面積環(huán)比降五成
業(yè)內(nèi)人士分析,1月份北京樓市成交量的大幅萎縮,主要源于近期中央的調(diào)控政策,開發(fā)商推盤減少也間接影響了樓市的成交量。亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅告訴時(shí)代周報(bào)記者,包括物業(yè)稅將在北京試點(diǎn)開征等消息,使得各方都產(chǎn)生了很濃的觀望情緒,并下調(diào)了消費(fèi)者對北京樓市的心理預(yù)期。
由于樓市銷量明顯下滑,開發(fā)商也進(jìn)入市場觀望狀態(tài),導(dǎo)致2月以來新盤供應(yīng)量環(huán)比上月同期銳減了六成。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),截至1月13日,京城只有15個(gè)項(xiàng)目開盤銷售,共供應(yīng)了商品房1719套,供應(yīng)面積為21.8萬平方米。與2009年12月同期相比,北京新盤供應(yīng)套數(shù)減少了61.6%,供應(yīng)面積減少了50.0%。
對于2010年北京樓市的走向,各方專家的預(yù)測也不盡相同。中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所研究員,中國“地產(chǎn)三劍客”之一的曹建海對時(shí)代周報(bào)記者表示,2009年北京的房價(jià)上漲本身就不正常,存在大量的投機(jī)行為,北京城市房價(jià)仍有40%-50%的下降空間。
全經(jīng)聯(lián)副秘書長陳寶存認(rèn)為,2010年北京房價(jià)會比2009年理智一些,會有一個(gè)緩慢的上升,但是不會像2009年的幅度這么大。2010年中期可能會有一些政策的回調(diào),所以北京樓市前半年處于觀望期,中期有回調(diào),后半年看漲,而且漲勢是長期的。
在豪爾斯企業(yè)董事長李小寧看來,2010年北京樓市也是先冷后熱的過程。李小寧認(rèn)為,目前樓市收緊的政策已經(jīng)十分明確,因此2010年一季度、甚至二季度會比較冷,買賣和開發(fā)都會進(jìn)入低潮,三、四季度會回升。
獨(dú)立地產(chǎn)評論員王智中認(rèn)為,2009年已經(jīng)透支2010年的消費(fèi)力,展望2010年,上半年可能是修復(fù),下半年的情況還是看政策。
廣州:調(diào)控削弱亞運(yùn)利好
廣州房地產(chǎn),在這個(gè)秋天,也開始了走出“國際化”的一步。重要契機(jī)是亞運(yùn)會的來臨。
亞運(yùn)會即將來臨,政府投入的加大,廣州在變,廣州的房地產(chǎn)也將迎來改變。與此同時(shí),去年底廣州政府一紙停工令卻使房地產(chǎn)樓市供應(yīng)風(fēng)云突變。長達(dá)兩個(gè)月或更長的停工期恐將加劇“房荒”,促使廣州樓價(jià)不斷高漲。
然而此時(shí),國務(wù)院調(diào)控房價(jià)的政策風(fēng)聲卻是越來越緊。利好因素與利空因素的交織,能否平衡樓市恐慌？
明年或?qū)Ⅳ[“房荒”
2009年年末,廣州市人民政府下達(dá)一紙停工令,令大多數(shù)房地產(chǎn)商都繃緊了神經(jīng)。從2010年10月25日至12月22日,即亞運(yùn)會開幕前18天至亞殘運(yùn)會閉幕后3天,廣州市所有建筑工地將進(jìn)入停工狀態(tài),混凝土生產(chǎn)企業(yè)也要停產(chǎn),整個(gè)停工時(shí)間長達(dá)59天。對此,房地產(chǎn)業(yè)界做出解讀,若是在今年3月之前房地產(chǎn)商不能完成報(bào)建,將導(dǎo)致工程在亞運(yùn)停工令前不能運(yùn)作,則實(shí)際停工時(shí)間最長可達(dá)9個(gè)月。
過去的一年,人們還對廣州房價(jià)的飆升狀況記憶猶新。廣州房價(jià)飆升,主要是因?yàn)閺V州樓市出現(xiàn)較明顯的供不應(yīng)求現(xiàn)象,房價(jià)也被“牛勁”頂上了天。根據(jù)戴德梁行今年1月發(fā)布的2009年廣州房地產(chǎn)市場研究報(bào)告顯示,廣州一手房新增供應(yīng)約605萬平方米,而總成交面積高達(dá)904萬平方米,缺口近300萬平方米,今年上半年新增供應(yīng)僅有126萬平方米。合富輝煌市場研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)也表明,2009年所剩余貨大減,2010年廣州全市十區(qū)新增住宅供應(yīng)約4.9萬套,預(yù)計(jì)2010年全市十區(qū)可售貨量合計(jì)約為7.4萬套。
兩大機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)再明顯不過,停工令已在眼前,兩個(gè)月甚至更長時(shí)間的不動(dòng)工,將使今年廣州一手住宅可售貨量跌至近年低點(diǎn)。
也有業(yè)界人士認(rèn)為,影響最大的將會是2011年的一手住宅供應(yīng)量,屆時(shí)廣州樓市或?qū)⒚媾R更嚴(yán)重的“房荒”。滿堂紅研究部主任肖文曉不諱言,停工令將是對房地產(chǎn)商的挑戰(zhàn):“2009年樓市很好,很多地方供應(yīng)會出現(xiàn)脫節(jié)的現(xiàn)象�！�
調(diào)控扭轉(zhuǎn)房價(jià)飆升勢頭
正當(dāng)外界對亞運(yùn)停工令會給廣州樓市供應(yīng)帶來巨大缺口,以致催高房價(jià)的聲音高漲之時(shí)。2009年12月,中央開始調(diào)整房地產(chǎn)政策:“國四條”釋放信號遏制城市房價(jià)上漲過快,要求增加供應(yīng)、穩(wěn)定房價(jià)、抑制投機(jī)等,“國十一條”也在今年初相繼出臺。新的調(diào)控政策是否會扭轉(zhuǎn)樓市“斷奶”所造成的房價(jià)飚升勢頭？
合富輝煌首席分析師龍斌接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示:“雖然今年樓市供應(yīng)較2009年減少,但購房者的投資氛圍也不如2009年,供求上也不會出現(xiàn)太過極端的情況�！� 肖文曉也對此持相同觀點(diǎn),廣州樓市的大環(huán)境已經(jīng)形成,國家相繼出臺抑制樓價(jià)的調(diào)控措施會削弱“亞運(yùn)”這一利好因素的力量。
然而,廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文則是一個(gè)樂觀派。他認(rèn)為,由于亞運(yùn),廣州這座城市受關(guān)注度將加大。外地資金公司可望源源不斷入市。目前,外地資金主要進(jìn)入廣州珠江新城及一些特別的豪宅社區(qū)。廣州樓市將增加新的發(fā)展動(dòng)力。2010年,外地人購房有望達(dá)20%以上。
供需矛盾不會走極端
雖然國家宏觀調(diào)控對樓價(jià)有所抑制,買房者也不再像2009年般狂熱,但今年廣州樓市短期內(nèi)供應(yīng)仍會受影響。龍斌對可能遭受的波及范圍做出分析:“目前看,房屋供應(yīng)多在外圍區(qū)域,花都和白云東北部應(yīng)該影響不大。但是老城區(qū)的供應(yīng)確實(shí)少,因?yàn)槔铣菂^(qū)新增土地量不大,將來舊城改造可能會改變這個(gè)現(xiàn)象�！�
他同時(shí)認(rèn)為,廣州此次因亞運(yùn)而生的停工令與北京奧運(yùn)和將至的上海世博會有相似處,停工是一個(gè)慣例,預(yù)期對房產(chǎn)商造成的影響不會太強(qiáng)。
今年上半年,番禺亞運(yùn)城首期8000套住房將連同去年剩余庫存同期上市,加之政府正在打擊土地空置和收回地王,另外政府加大土地供應(yīng)的同時(shí),擴(kuò)大保障房建設(shè)和規(guī)模,廣州“供不應(yīng)求”的狀況將不會走向極端。
海南:地產(chǎn)泡沫爭辯
1月4日,海南國際旅游島規(guī)劃獲批在很多人的意料之中。但此后,海南房地產(chǎn)市場的狂熱并不在意料之中。
海南600公里海岸線上星羅棋布的房地產(chǎn)項(xiàng)目背后,是一個(gè)又一個(gè)的暴富故事。 1993年海南的房地產(chǎn)泡沫破滅,為海南留下了600多棟“爛尾樓”、1.9萬公頃閑置土地和800億元積壓資金,海南發(fā)展銀行因擠兌倒閉,華夏證券、南方證券等大型券商損失慘重,證監(jiān)會不得不為此全面叫停券商直接投資。
海南省政府在公布海南國際旅游島計(jì)劃之后,海南樓市飆漲,正迅速成為各路資金拼搶的主戰(zhàn)場,國內(nèi)外成千上萬投資客伺機(jī)逢低抄底。為了抑制泡沫,海南省在推進(jìn)國際旅游島建設(shè)動(dòng)員大會上宣布:2010年3月底前,暫停商業(yè)性開發(fā)土地出讓,暫停審批新的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。消息一出,�？�、三亞及瓊海等多個(gè)地方房價(jià)應(yīng)聲跳漲,甚至一日房價(jià)上漲數(shù)千元/平方米。
海南樓市一枝獨(dú)秀
海南房價(jià)飆升的背后,是各路民間資本的爭相殺入。在這輪資本狂潮掀開前,浙商資本早已潛伏其間,悄無聲息地爭奪海南優(yōu)勢土地資源。
根據(jù)來自海南省浙江商會的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),海南國際旅游島獲批之前,就有十萬浙商進(jìn)駐海南。僅注冊資本就達(dá)到了百億元,實(shí)際上,投資運(yùn)作的資金可能高達(dá)300多億元。浙商在海南的領(lǐng)域還是其傳統(tǒng)長項(xiàng)—房地產(chǎn)業(yè)。
目前已知的就有耀江集團(tuán)、國都控股、吉利集團(tuán)、中凱企業(yè)集團(tuán)、中國廣廈集團(tuán)、美都控股(600175)、浙江二輕集團(tuán)、天朗投資、華立地產(chǎn)、溫州國光房產(chǎn)、浙江世貿(mào)君瀾酒店集團(tuán)等來自浙江的資本商。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,由于項(xiàng)目眾多且不少項(xiàng)目投資額巨大,海南房地產(chǎn)市場的新增供應(yīng)量和外地置業(yè)者的需求量之間有巨大的差距,隨著房價(jià)的回落,大中城市的房價(jià)逐漸回歸理性,而海南房地產(chǎn)卻有可能呈現(xiàn)一枝獨(dú)秀的狀態(tài)。
“兩個(gè)暫停”控制風(fēng)險(xiǎn)
“來海南投資的,無論是山西煤老板、還是江浙商人乃至來自國外的投資商,他們大多花的是自己的錢。只要有一個(gè)不利的消息,房價(jià)就會雪崩的�！�
上海大學(xué)教授葛紅兵也認(rèn)為,海南建設(shè)國際旅游島或?qū)е滦乱惠喎康禺a(chǎn)泡沫,而泡沫的破滅要由老百姓來承擔(dān),而泡沫產(chǎn)生的利益卻被特權(quán)階層占有。他建議,要避免重蹈上世紀(jì)海南房地產(chǎn)泡沫的悲劇,海南應(yīng)限制外地人、外籍人購房,甚至全面禁絕,尤其是外籍人士購房。
顯然,海南省政府也看到了泡沫產(chǎn)生的前兆,通過“兩個(gè)暫�！钡恼邷p少土地供應(yīng),而將地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)納入可控的軌道。與應(yīng)對上世紀(jì)90年代房地產(chǎn)熱相比,海南省變得成熟了。海南省省委書記衛(wèi)留成在央視談話節(jié)目《面對面》中信心十足地表示,海南不會再出現(xiàn)1993年房地產(chǎn)泡沫的情況。
中國(海南)改革發(fā)展研究院院長遲福林也表示,由于目前海南房地產(chǎn)的需求和結(jié)構(gòu)和上世紀(jì)90年代時(shí)完全不同,所以海南房地產(chǎn)不會再次形成泡沫,但是要注意房地產(chǎn)開發(fā)的盲目性。
遲福林認(rèn)為,現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)不會產(chǎn)生泡沫的另一個(gè)原因就是房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)不同, “過去都是寫字樓,公司一撤就會成為爛尾樓,很容易產(chǎn)生泡沫。”遲福林表示,今天海南房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu),是以老百姓個(gè)人居住需求為主的,這種結(jié)構(gòu)決定了房地產(chǎn)業(yè)一定的發(fā)展基礎(chǔ),所以不容易產(chǎn)生泡沫。 - ■ 與【各地打擊囤地情況下房價(jià)的出路分析】相關(guān)新聞
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